Ипотека для OSVČ в Чехии: как банк считает доход и что такое ипотека «по обороту»
Обновлено: 12 ноября 2026
Предприниматели (OSVČ) часто зарабатывают хорошо, но получают отказ в ипотеке. Причина обычно не в доходе, а в том, как банк его считает. Объясняем правила и законные способы повысить шансы.
- Банк обычно смотрит на налоговую базу из 1–2 последних налоговых деклараций, а не на выручку.
- С паушальными расходами (40/60/80 %) налоговая база ниже — и банк видит меньший доход.
- Некоторые банки предлагают ипотеку «по обороту» (obratová hypotéka): учитывают 15–30 % годовой выручки.
- Условия «оборотной» ипотеки: обычно не меньше 2 лет бизнеса, без убытка, ставка может быть выше.
Как банк считает доход OSVČ
Основа — налоговая декларация (daňové přiznání) за последние 1–2 года. Из налоговой базы банк по своей формуле считает чистый месячный доход. При реальных расходах прибыль видна в декларации, при паушальных расходах банк иногда учитывает только 1/12 заявленной годовой прибыли.
Что такое ипотека «по обороту»
Часть банков засчитывает фиксированный процент годовой выручки — по данным специализированных порталов, это 15–30 % в зависимости от банка. Подходит тем, у кого высокий оборот и низкая налоговая база. Типичные условия:
- бизнес ведётся непрерывно не меньше 24 месяцев;
- последний налоговый период без убытка;
- сумма кредита может быть ограничена, ставка — выше обычной.
Если вы на паушальном налоге
При паушальном налоге (paušální daň) декларацию не подают, поэтому банки смотрят на другие документы: выписки с бизнес-счёта за 3–6 месяцев, учёт доходов, подтверждение оплаты паушального налога.
Какие документы подготовить
- налоговые декларации за 1–2 года и подтверждение об уплате налога;
- справки об отсутствии долгов (FÚ, ČSSZ, медстраховая);
- выписки со счетов, учёт доходов и расходов;
- документ, подтверждающий право на пребывание (для иностранцев).
5 советов, как повысить шансы
- Планируйте ипотеку заранее — за 1–2 года до покупки.
- Не меняйте способ налогообложения прямо перед заявкой.
- Подавайте заявку вместе с партнёром или супругом.
- Закройте мелкие кредиты и лимиты на картах.
- Сравните несколько банков через опытного посредника.
Нужна помощь?
Посчитаем, какой доход увидит банк именно у вас, и подберём банк с подходящей методикой — включая ипотеку по обороту.
Источники
Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Перед решением проверьте актуальные правила или обратитесь к нам.