Hypotéka pro OSVČ-cizince: jak banka počítá příjem a co je obratová hypotéka
Aktualizováno: 12. listopadu 2026
Podnikatelé (OSVČ) často vydělávají dobře, a přesto dostanou zamítnutí hypotéky. Důvodem obvykle není výše příjmu, ale způsob, jak ho banka počítá. Vysvětlujeme pravidla a legální cesty, jak šance zvýšit.
- Banka obvykle vychází z daňového základu z posledních 1–2 přiznání, ne z obratu.
- S paušálními výdaji (40/60/80 %) je daňový základ nižší — a banka vidí nižší příjem.
- Některé banky nabízejí obratovou hypotéku: započítají 15–30 % ročního obratu.
- Podmínky: obvykle aspoň 2 roky podnikání, bez ztráty, sazba může být vyšší.
Jak banka počítá příjem OSVČ
Základem je daňové přiznání za poslední 1–2 roky. Z daňového základu banka podle vlastního vzorce spočítá čistý měsíční příjem. U skutečných výdajů je zisk vidět v přiznání, u paušálních výdajů banky někdy uznají jen 1/12 deklarovaného ročního zisku.
Co je obratová hypotéka
Některé banky započítají pevné procento ročního obratu — podle specializovaných portálů 15–30 % podle banky. Hodí se pro ty, kdo mají vysoký obrat a nízký daňový základ. Typické podmínky:
- nepřetržité podnikání aspoň 24 měsíců;
- poslední zdaňovací období bez ztráty;
- výše úvěru může být omezena a sazba vyšší.
Pokud platíte paušální daň
U paušální daně se nepodává přiznání, banky proto chtějí jiné doklady: výpisy z podnikatelského účtu za 3–6 měsíců, evidenci příjmů a doklad o placení paušální daně.
Jaké doklady připravit
- daňová přiznání za 1–2 roky a potvrzení o zaplacení daně;
- potvrzení o bezdlužnosti (FÚ, ČSSZ, zdravotní pojišťovna);
- výpisy z účtů, evidence příjmů a výdajů;
- doklad o pobytu (u cizinců).
5 tipů pro vyšší šanci
- Plánujte hypotéku 1–2 roky dopředu.
- Neměňte způsob zdanění těsně před žádostí.
- Žádejte společně s partnerem či manželem.
- Uzavřete drobné úvěry a limity karet.
- Porovnejte více bank přes zkušeného zprostředkovatele.
Potřebujete pomoc?
Spočítáme, jaký příjem u vás banka uvidí, a najdeme banku s vhodnou metodikou — včetně obratové hypotéky.
Zdroje
Článek má informativní charakter a nenahrazuje právní, daňové ani finanční poradenství. Před rozhodnutím si ověřte aktuální pravidla nebo se obraťte na nás.