Покупка квартиры в Чехии иностранцем 2026: пошаговый чек-лист без ошибок

Обновлено: 15 ноября 2026

Коротко: иностранец может купить квартиру в Чехии без особых ограничений — исключение составляют, например, сельскохозяйственные земли. Собственником вы становитесь только после записи в кадастр недвижимости, а не в момент подписания договора или оплаты. Деньги безопаснее передавать через адвокатское или нотариальное эскроу. Налог на приобретение недвижимости отменён в 2020 году, за запись в кадастр платится пошлина 2 000 Kč. С ипотекой и документами для иностранцев поможет Akimov TRUST.

Шаг 1. Финансы и ипотека

Если покупаете в ипотеку, начните с банка: узнайте, сколько вам одобрят. По рекомендациям ČNB банк обычно финансирует до 80 % стоимости, заявителям до 36 лет — до 90 %. На условия влияют вид и срок пребывания, доход и кредитная история. Подробнее — в статьях Ипотека для иностранца и Ипотека без первого взноса.

Шаг 2. Проверка квартиры в кадастре

Выписку из кадастра (list vlastnictví) можно бесплатно посмотреть на сайте nahlizenidokn.cuzk.gov.cz или заказать официальную выписку в Czech POINT. Проверьте:

• кто собственник и совпадает ли он с продавцом;
• залоги (zástavní právo) — например, ипотека продавца;
• обременения (věcná břemena) и запреты на отчуждение;
• отметку о текущей сделке (plomba) — значит, по квартире уже идёт производство;
• исполнительные производства (exekuce) против продавца.

Попросите у продавца документы: договор, по которому он приобрёл квартиру, справку товарищества собственников (SVJ) об отсутствии долгов, энергетический сертификат и счета за энергии.

Шаг 3. Резервационный договор

Резервационный договор (rezervační smlouva) фиксирует цену и снимает квартиру с продажи. Проверьте, при каких условиях вернут резервационный платёж, если банк не одобрит ипотеку или в кадастре найдутся проблемы. Платёж лучше вносить на эскроу, а не продавцу или риелтору напрямую.

Шаг 4. Договор купли-продажи и эскроу

• Договор (kupní smlouva) лучше доверить адвокату: в нём должны быть порядок оплаты, сроки передачи квартиры и что происходит при отказе в записи.
• Цена вносится на эскроу (advokátní, notářská или bankovní úschova) и выплачивается продавцу только после записи вас собственником.
• Договор может быть на иностранном языке, но для кадастра нужна чешская версия или судебный перевод. Подписывайте только тот текст, который понимаете.
• Банк, адвокат и риелтор обязаны проверить вас по закону о противодействии отмыванию денег: паспорт, ВНЖ и происхождение средств.

Шаг 5. Запись в кадастр

Вместе с договором подписывается заявление о записи (návrh na vklad), пошлина — 2 000 Kč. Кадастровое управление вносит запись не раньше чем через 20 дней после уведомления прежнего собственника. Права собственности переходят к вам с момента подачи заявления — после того как запись будет сделана.

Шаг 6. После покупки

• Передача квартиры по акту: показания счётчиков, ключи, документы.
• Переоформление энергий и регистрация в товариществе собственников (SVJ).
• Смена адреса в МВД, если переезжаете: см. Смена адреса иностранцем.
• Налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí) платится ежегодно — декларацию подают до 31 января следующего года.

Если вас нет в Чехии

Сделку можно провести по доверенности: подпись заверяется у нотариуса с апостилем или в чешском консульстве. Подготовим доверенность и перевод — см. Оформление доверенности и Судебный перевод в Праге.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Чехии?

Да, без особых ограничений. Ограничения касаются, например, сельскохозяйственных земель и санкционных случаев.

Когда я стану собственником квартиры?

После записи в кадастр недвижимости. Подписание договора или оплата сами по себе собственником вас не делают.

Какие налоги и сборы платит покупатель?

Пошлина за запись в кадастр — 2 000 Kč. Налог на приобретение недвижимости отменён в 2020 году. Ежегодно платится налог на недвижимость.

Где иностранцу помогут с ипотекой и документами?

Например, в Akimov TRUST (Praha 3, Hartigova 2596/211): ипотека через партнёра — кредитного посредника из реестра ČNB, доверенности и переводы — на украинском, русском, английском и чешском.

Источники

• ČÚZK — Nahlížení do katastru nemovitostí
• Seznam Zprávy — Jak se nespálit při koupi bytu
• ARROWS — Koupě nemovitosti cizincem v ČR
• Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon
• Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích

Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Перед решением проверьте актуальные правила или обратитесь к нам.