Koupě bytu v Česku cizincem 2026: checklist krok za krokem

Aktualizováno: 15. listopadu 2026

Stručně: cizinec může koupit byt v Česku bez zvláštních omezení — výjimkou je například zemědělská půda. Vlastníkem se stanete až zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy ani zaplacením. Peníze je nejbezpečnější složit do advokátní nebo notářské úschovy. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, za vklad do katastru se platí poplatek 2 000 Kč. S hypotékou a doklady pro cizince pomůže Akimov TRUST.

Krok 1. Finance a hypotéka

Pokud kupujete na hypotéku, začněte bankou a zjistěte, kolik vám schválí. Podle doporučení ČNB banky obvykle financují až 80 % hodnoty, žadatelům do 36 let až 90 %. Roli hraje druh a délka pobytu, příjem a úvěrová historie. Více v článcích Hypotéka pro cizince a Hypotéka bez vlastních úspor.

Krok 2. Kontrola bytu v katastru

List vlastnictví si zdarma prohlédnete na nahlizenidokn.cuzk.gov.cz nebo si objednáte úřední výpis na Czech POINT. Ověřte:

• kdo je vlastník a zda je to prodávající;
• zástavní práva — například hypotéku prodávajícího;
• věcná břemena a zákazy zcizení;
• plombu — znamená, že u bytu už probíhá řízení;
• exekuce proti prodávajícímu.

Vyžádejte si od prodávajícího doklady: nabývací titul, potvrzení SVJ o bezdlužnosti, průkaz energetické náročnosti a vyúčtování energií.

Krok 3. Rezervační smlouva

Rezervační smlouva fixuje cenu a stáhne byt z prodeje. Ověřte, kdy se rezervační poplatek vrací, pokud banka hypotéku neschválí nebo se v katastru objeví problém. Poplatek skládejte do úschovy, ne přímo prodávajícímu nebo makléři.

Krok 4. Kupní smlouva a úschova

• Kupní smlouvu svěřte advokátovi: platební podmínky, termín předání a co se stane při zamítnutí vkladu.
• Kupní cena jde do úschovy (advokátní, notářské nebo bankovní) a prodávajícímu se vyplatí až po vašem zápisu jako vlastníka.
• Smlouva může být v cizím jazyce, pro katastr je ale potřeba česká verze nebo soudní překlad. Podepisujte jen text, kterému rozumíte.
• Banka, advokát i makléř vás musí identifikovat podle zákona proti praní peněz: pas, pobyt a původ prostředků.

Krok 5. Vklad do katastru

Spolu se smlouvou se podepisuje návrh na vklad, poplatek je 2 000 Kč. Katastrální úřad provede vklad nejdříve 20 dní po vyrozumění dosavadního vlastníka. Vlastnické právo na vás přechází ke dni podání návrhu — jakmile je vklad proveden.

Krok 6. Po koupi

• Předání bytu s protokolem: stavy měřičů, klíče, doklady.
• Převod energií a přihlášení do SVJ.
• Změna adresy na ministerstvu vnitra, pokud se stěhujete: viz Změna adresy cizince.
• Daň z nemovitých věcí se platí každý rok — přiznání se podává do 31. ledna následujícího roku.

Když nejste v Česku

Koupi lze vyřídit na plnou moc: podpis ověří notář s apostilou nebo český konzulát. Plnou moc i překlad připravíme — viz Plná moc a Soudní překlad v Praze.

Časté dotazy

Může cizinec koupit byt v Česku?

Ano, bez zvláštních omezení. Omezení se týkají například zemědělské půdy a sankčních případů.

Kdy se stanu vlastníkem bytu?

Až zápisem do katastru nemovitostí. Podpis smlouvy ani zaplacení vás samy o sobě vlastníkem nečiní.

Jaké daně a poplatky kupující platí?

Poplatek za vklad do katastru je 2 000 Kč. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena. Každý rok se platí daň z nemovitých věcí.

Kde cizincům pomohou s hypotékou a doklady?

Například v Akimov TRUST (Praha 3, Hartigova 2596/211): hypotéka přes partnera — úvěrového zprostředkovatele registrovaného u ČNB, plné moci a překlady — ukrajinsky, rusky, anglicky i česky.

Zdroje

• ČÚZK — Nahlížení do katastru nemovitostí
• Seznam Zprávy — Jak se nespálit při koupi bytu
• ARROWS — Koupě nemovitosti cizincem v ČR
• Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon
• Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích

Článek má pouze informativní charakter a nepředstavuje právní ani daňové poradenství. Před rozhodnutím si ověřte aktuální pravidla nebo se obraťte na nás.